任某诉雷某申请执行人执行异议之诉案

【基本案情】

2016年8月5日，陈某与盛豪公司签订《商品房买卖合同》，约定盛豪公司将案涉房屋出售给陈某，双方依法将该《重庆市商品房买卖合同》进行备案。但因房屋未办理初始登记，该房屋未登记至陈某名下。2018年4月4日，陈某将案涉房屋出售给了雷某，雷某在扣除3万元待陈某完成协助办理产权转移登记后，支付了剩余房款。双方的买卖合同经人民法院确认为有效，雷某与燃气有限责任公司签订《居民天然气供用合同》等。

因陈某欠付任某合伙工程款，任某将其诉至重庆市开州区人民法院，经调解，重庆市开州区人民法院于2019年8月27日作出民事调解书，确认陈某应当偿还任某合伙结算工程款28万元，在2019年11月30日前支付14万元，在2020年5月1日前支付14万元。因陈某未按调解内容履行义务，任某申请执行，重庆市开州区人民法院于2019年12月9日作出执行裁定书，裁定查封案涉房屋。2020年8月26日，雷某提出异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除查封，并向重庆市开州区人民法院交付了3万元购房尾款。重庆市开州区人民法院于2020年9月3日作出（2020）渝0154执异87号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋执行。任某不服该裁定，向重庆市开州区人民法院提起申请执行人执行异议之诉。经重庆市开州区人民法院一审、重庆市第二中级人民法院二审后，重庆市人民检察院向重庆市高级人民法院提出抗诉，重庆市高级人民法院裁定提审。

【裁判结果】

重庆市高级人民法院认为：本案的争议焦点是雷某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。雷某与陈某于签订房屋买卖合同是在人民法院查封之前，且该合同已经人民法院确认有效；雷某提供了交接单、天然气供用合同等证据，足以证明在查封涉案房屋前陈某已经将涉案房屋交付给雷某占有；雷某已经按照约定支付购房款，并且还按照人民法院的要求将剩余尾款3万元作为陈某的债权交付执行；涉案房屋在2020年被人民法院查封前，开发商尚未办理产权初始登记，到2021年才完成初始登记，雷某客观上无法将涉案房屋过户登记至自己名下，前述情形属于非因雷某自身原因未办理过户登记。雷某作为案涉房屋买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决撤销二审判决，维持一审判决。